“小物業，大民生”正逐漸成為市場共識。

近年來，在住宅需求得到滿足后，業主們越發重視小區配套的物業服務水平，但在日常生活中，物業、業主雙方關于物業費繳納、小區公共收益支配等方面的糾紛卻頻頻見諸媒體，引發各界關注。

值此3·15國際消費者權益日之際，《每日經濟新聞》記者梳理近年來物業服務領域的一些典型案例，結合政策趨勢與法律框架，提煉出物業常見問題。

一、捆綁收費合理嗎？

交房時被要求預繳物業費，似乎已成為行業普遍現象。

以深圳某人才項目為例，2024年底交付，業主陳先生在收房時就被要求至少提前預繳6個月物業費，“有的業主還被要求預繳一年費用才能收房”。據每經記者了解，部分項目甚至將物業費預繳與門禁卡、電梯卡等事宜綁定。

北京金訴律師事務所主任王玉臣在接受每經記者采訪時表示：“這種捆綁收費是違法的。交房本是開發商的義務，無權要求業主預繳物業費；物業公司更無權在開發商交房時，要求預收物業費。遇到這種情況，可以直接向住建部門或房管部門進行投訴，要求對這種違法違規行為進行調查處理，必要時甚至可以直接報警。如果屢禁不止，還可以提起相關民事訴訟。”

中物智庫高級研究員宋子謙則指出，這主要取決于商品房銷售合同和物業服務合同中的規定，“若商品房銷售合同中對預繳物業費有特別約定，且在該約定合法有效的情況下，合同雙方應當按照約定處理”。

二、裝修還要交管理費？

新房裝修本是一件開心事，但按照部分物業公司的管理規定，業主在裝修前需要先繳納裝修管理費、垃圾清運費，以及裝修押金和保證金等。但裝修完成驗收后，物業卻不愿意退還裝修押金，并以此用來抵扣日后的物業費，這往往會引發物業與業主的糾紛，喜事變成煩心事。

王玉臣指出，各地規定不同，還是要按照當地的相關規定來執行，一些地方已經取消了裝修押金或保證金。

如2023年北京市住建委發布的《關于進一步規范住宅物業管理項目生活垃圾和住宅室內裝飾裝修相關收費的通知》中，就明確取消了裝修保證金，同時明確規定物業服務收費標準中包含生活垃圾清運費的，物業服務人不得再收取生活垃圾清運費；未包含的，可以收取。生活垃圾清運費收費標準為30元/戶·年，該標準應當在物業管理區域顯著位置公示。物業公司不得向業主或者物業使用人收取或者變相收取住宅室內裝飾裝修管理服務費。

三、物業費起始時間到底怎么算？

關于物業費收取時間，一直都存在糾紛。

如寧波北侖區年初判決的一起法律案件，就源于一業主在2021年7月收房時發現房屋存在質量問題，隨即開發商啟動整改，當年9月整改完成。但物業公司要求從當年8月起計算物業費，業主則主張從10月開始，雙方未能達成一致，最終訴諸法院，此后陷入了長達數年的物業費爭議。

“如果開發商交的房子不具備交房條件，購房人并未在交房時就收房，那么物業費的起始時間應該是入住時間。”王玉臣指出，若開發商交的房子符合交房條件，但業主遲遲不收房，這種情況往往會在合同中約定以交房時間為準來算物業費，合同約定優先。

宋子謙則表示，《中華人民共和國民法典》第九百四十四條明確規定，業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁，但不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催繳物業費。

四、公共收益去哪兒了？

“物業費年年交，到底花在哪了？”

“小區電梯廣告、快遞柜租金等收益又去了哪里？”

作為業主，你是否也有過這些疑慮？

據每經記者觀察，近年來隨著居民自治意識的逐步提高，涉及小區全體業主利益的糾紛、訴訟數量也呈上升趨勢，特別是在小區物業服務企業的更替過程中，對小區公共收益的追索屢屢成為焦點。

“根據《中華人民共和國民法典》第九百四十三條、《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條第三項，物業服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告。”宋子謙提醒，業主請求公布、查閱物業服務合同、共有部分使用和收益情況的，法院應予支持。

五、房屋存在質量問題怎么辦？?

“我家臥室窗戶漏風的問題跟你們反映過多少次？反映情況時當看不見，收費倒是挺積極，物業服務做到位了嗎？”

近年來，不少業主因房屋質量差、物業服務不到位等問題拒交物業費，最終被物業公司起訴，那么業主能否以這些理由拒交物業費？

“如果在房屋保修期內，應由開發商承擔日常的維修義務，業主可以直接找開發商。至于開發商是自己維修，還是讓施工企業或物業維修，則是開發商需要處理的問題。”王玉臣表示，即使不在保修期內，如果存在施工缺陷或設計缺陷，開發商依舊需要承擔相應的維修責任。

王玉臣指出，若超出了保修期，又不屬于施工缺陷或設計缺陷等特殊情況，則可以先找物業公司，要求物業公司維修。“公攤部分或公共部分的維修義務在物業公司，但此時可能會涉及公共維修基金的使用。”